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威廉希尔网上 - 同日上市“冰火两重天”保利物业大涨时代邻里破发
发布时间:2020-01-11 11:35:31   作者:匿名

威廉希尔网上 - 同日上市“冰火两重天”保利物业大涨时代邻里破发

威廉希尔网上,两家物业公司同日赴港上市,却面临截然不同的命运。12月19日,保利物业(06049.hk)正式登陆港股,上市首日大涨29.2%,收盘价45.35港元,总市值241.87亿港元。一同登陆港股的时代邻里(09928.hk)首日破发,收盘价4.88港元,比招股价下跌5.24%。

随着保利物业和时代邻里加入,至此当下资本市场已有19家物业公司在港上市,a股上市的有南都物业(603506.sh)。今年,还有兴业物联、正荣物业、烨星控股、建业新生活、时时服务及华发物业尚在排队中。

上市潮汹涌而来背后,是物管公司扩大规模和提升市占率的诉求。平安证券研报称,去年行业十强市占率仅11.4%。管理规模最高的彩生活市占率仅1.7%,远低于龙头房企市占率。但保利物业与时代邻里“冰火两重天”的境遇,仍折射出行业马太效应加剧及盈利模式的掣肘。

行业新入搅局者

从今年4月11日摘牌新三板,到12月19日登陆资本市场,保利物业成为行业新晋“搅局者”,上市首日市值达232.7亿港元,超过绿城服务(02869.hk)成为港股市值第三的物业管理股,仅次于碧桂园服务(06098.hk)和彩生活(01778.hk)。

背靠央企保利发展,保利物业在规模上有先发优势。2016~2018年,公司营收分别为25.64亿、32.4亿及42.29亿元,年复合增长率28.4%。净利润分别为1.49亿元、2.25亿元及3.36亿元,年复合增长率50.1%。截至2019年6月底,保利物业合同管理面积454.9百万平方米,在管总面积260.3百万平方米。

从业务上看,保利物业主要为国内一二线城市各类物业提供物业管理服务、非业主增值服务以及社区增值服务。物业管理服务为主要营收来源,今年上半年营收18.22亿,同比增长42.64%;非业主增值服务营收4.58亿,同比增长43.2%;社区增值服务营收5.4亿,同比增现长64.3%。

随着行业“跑马圈地”态势愈烈,保利物业渴求通过上市实进一步扩张。此次全球发售定价每股35.10港币,募资规模约46.8亿港元,为港交所史上发行规模最大的物业管理企业ipo。全球发售后,保利物业总股本增至5.33亿股,保利地产共持有保利物业4亿股内资股,占已发行股本的75%。

相较保利物业的汹涌来势,时代邻里显得有些波澜不惊。从规模看,时代邻里在管面积并未过亿,截至2019年6月30日,公司在管面积近42.7百万平方米,共拥有210个在管项目,包括位于中国15个城市的住宅小区、工业园、政府大楼、公共设施、及市政环卫项目。

营收规模亦不出彩。时代邻里的收入从2016年的3.729亿元,增加至2018年的6.958亿元,年复合增长率为36.6%,并从2018年6月30日止6个月的3.076亿元增加48.1%至2019年上半年的4.557亿元。

从房企中分拆出的物业公司,管理规模大多来自母公司自身项目;另一方面来自第三方物业,包括收购、品牌输出等形式。回看时代邻里背后的时代中国,截至今年中期,集团有息负债501.21亿元,比去年末增长23.52%。前11月,公司销售额676.48亿元,完成年度目标90.19%。

在自身规模、营收现状并不突出的情况下,如何减少对母公司的依赖,提高第三方项目占比成为时代邻里面临的挑战。“在项目面积上,会使来自于时代中国支持的与来自第三方的,保持一个均衡的比例,双方持续都会增长。”该公司执行董事兼行政总裁王萌表示。

潮水渐退后的挑战

自2014年彩生活(01778.hk)开启上市大门后,物业公司抢滩资本市场的脚步持续至今。且赴港上市队伍颇为集中,2018年共5家;2019年已有8家,成为物管公司上市“大年”。物管股在资本市场的表现同样活跃,今年有6只个股实现翻倍,最大涨幅近200%。

中泰证券认为,目前行业竞争格局尚未定型,龙头企业可利用资金优势开展收并购,扩大管理规模并提升经营效率。保利物业表示,所得净额约57%将用于把握战略投资机会,择优并购,发展战略联盟及扩大物业管理业务规模;时代邻里同样称,预计所得款项净额约7.92亿港元,其中65%用作业务扩张。

资本市场的喧闹声背后,物业行业盈利模式困境却愈发凸显。目前在港上市的物业公司,仍难以完全摆脱对母公司的依赖。截至今年上半年,时代邻里在管面积有近80%来自母公司。2017年、2018年及截至2019年上半年,来自向时代中国集团提供服务的收入分别为1.21亿元、2.16亿元及1.22亿元。

值得注意的是,为公司贡献收入大头的物业管理服务,占据成本最高。时代邻里总销售成本中,人工成本的占比逐年上升,2016年全年人工成本为1.69亿元,占比59.1%;到2019年上半年,成本已到达2.25亿元,占比67.7%。

与此同时,时代邻里的资产负债率明显高企。2016年~2018年间,集团资产负债率分别为98.1%、95%、97.1%;截至2019年6月末,该指标依然达到93.7%。时代中国认为,分拆有利于让这一独立平台的投资价值变现,使平台直接进入资本市场融资无须依赖母公司,改善财务管理结构。

保利物业同样面临盈利“掣肘”。该公司近三年毛利率分别为16.7%、17.9%、20.1%;同期,公司净利率仅5.8%、6.9%、7.9%。保利物业表示,公司面临各方成本上行压力,包括但不限于:最低工资增加、员工人数增加、节约成本措施生效所需时间。

今年上半年,头部物业公司如彩生活、绿城服务、雅生活已出现放缓态势。时代邻里破发,同样透露出物管行业潮水渐褪的尴尬。上市并非终点,如何突破盈利模式困境、减少对母公司依赖、拓宽增值服务占比,成为整个行业正面临的挑战。